L’Agenzia delle Entrate mantiene la propria posizione restrittiva in merito alla possibilità di applicare la cedolare secca anche quando l’inquilino sia un’impresa, nonostante una recente sentenza della Corte di Cassazione sembri aprire nuovi scenari. La questione, che da tempo rappresenta un nodo critico per molti contribuenti e professionisti del settore, si è nuovamente riaccesa a seguito della risposta a interpello 911-7/2025 della Direzione Regionale delle Entrate (DRE) della Toscana.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
La DRE Toscana ha dichiarato inammissibile un’istanza di interpello sollevata da un contribuente, motivando il rifiuto con il fatto che la questione fosse già stata affrontata in precedenti documenti di prassi. In particolare, l’Agenzia ha sempre interpretato l’articolo 3 del Decreto Legislativo 23/2011 in senso restrittivo, ritenendo che la cedolare secca, quale regime sostitutivo dell’IRPEF e delle imposte di bollo e di registro sui contratti di locazione abitativa, non potesse essere applicata quando il contratto fosse stipulato con un’impresa, un ente commerciale o un professionista.
Questa interpretazione, basata sulla circolare 26/E/2011, ha sempre escluso la possibilità che un locatore possa optare per la cedolare secca se l’inquilino utilizza l’immobile nell’ambito di un’attività economica. Per esempio, se un privato affitta un appartamento a una banca che lo utilizza come foresteria per i propri dipendenti, la locazione, pur avendo un utilizzo abitativo, non potrebbe beneficiare del regime fiscale agevolato.
La posizione della Cassazione
La recente sentenza n. 12395/2024 della Corte di Cassazione ha invece aperto una prospettiva diversa, affermando che l’opzione per la cedolare secca è un diritto esclusivamente del locatore e non può essere condizionata da elementi esterni alla sua sfera giuridica. La Corte ha sottolineato che il regime fiscale di favore deve poter essere applicato indipendentemente dalla natura dell’inquilino, poiché il legislatore ha attribuito al locatore il diritto di scelta senza prevedere limitazioni specifiche a seconda del soggetto locatario.
Tale pronuncia si inserisce in un contesto giurisprudenziale che, negli ultimi anni, ha visto diversi giudici di merito esprimere perplessità rispetto all’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, l’Amministrazione finanziaria ha risposto alla sentenza con una certa cautela, definendola un “precedente isolato” e non idoneo a modificare la prassi consolidata.
Le implicazioni pratiche per i contribuenti
Una delle principali conseguenze di questa posizione intransigente è che l’Agenzia delle Entrate continua a bloccare la registrazione dei contratti di locazione con il regime della cedolare secca ogni qualvolta l’inquilino sia un’impresa e il suo codice fiscale coincida con una partita IVA. Questo meccanismo impedisce ai contribuenti di far valere il proprio diritto davanti ai giudici, poiché non possono formalizzare l’opzione attraverso la procedura telematica di registrazione del modello RLI.
L’unica possibilità per chi intende avvalersi della cedolare secca in tali circostanze è intraprendere un contenzioso con l’Agenzia delle Entrate, rischiando però tempi lunghi e costi elevati. Inoltre, in assenza di una modifica normativa o di un intervento chiarificatore da parte dell’Amministrazione, il rischio di contenziosi in materia resta elevato.
Possibili sviluppi futuri
Alla luce della recente pronuncia della Cassazione, è auspicabile che l’Agenzia delle Entrate riconsideri la propria posizione e fornisca indicazioni più chiare ai contribuenti. Una possibile soluzione potrebbe essere l’introduzione di un meccanismo alternativo per comunicare al Fisco l’opzione per la cedolare secca, anche in presenza di inquilini con partita IVA, consentendo così una maggiore certezza del diritto.
In attesa di eventuali sviluppi normativi o di nuove pronunce giurisprudenziali, il tema resta aperto e sarà necessario monitorare attentamente l’evoluzione della prassi amministrativa e dei contenziosi in corso. I contribuenti interessati dovranno valutare attentamente i rischi e le opportunità di aderire alla cedolare secca, tenendo conto delle incertezze interpretative che ancora caratterizzano la materia.