Locazione Turistica Roma

L’attività connessa alla locazione breve può essere svolta sia in forma imprenditoriale, con apertura di partita iva o costituzione di società, oppure in forma personale non imprenditoriale qualora vi siano i requisiti.
In particolare, la normativa nazionale prevede un limite quantitativo per poter svolgere l’attività di affitto breve non imprenditoriale, ovvero il soggetto titolare non deve superare quatto unità abitative adibite alla locazione breve; oltre tale limite à obbligatorio organizzarsi in forma imprenditoriale.

Il primo passo per l’avvio di un’attività di affitto breve non imprenditoriale prevede una comunicazione di inizio attività al Comune dove è situato l’immobile che si intende locare. Ogni Comune prevede procedure che si differenziano di poco tra loro, tutti pero adottano un modulo ad hoc per l’invio della domanda.
Oltre alla comunicazione al Comune si dovrà procedere con gli adempimenti che prevede la normativa regionale specifica, nonché con la registrazione presso la Polizia di Stato per inviare i dati degli ospiti tramite il software Alloggiatiweb.
Anche se l’attività di affitto breve non è svolta in forma imprenditoriale si dovrà comunque adempiere al versamento della tassa di soggiorno se prevista dal Comune ed all’invio dei dati all’Istat per finalità statistiche.

I redditi derivanti dalle locazioni brevi non imprenditoriali devo essere dichiarati nel modello redditi compilando gli appositi riquadri. Ricordiamo, inoltre, che gli intermediari come Booking e AriB&B hanno l’obbligo di effettuare una ritenuta alla fonte pari al 21%.
Dal 2024 i canoni derivanti dalle locazioni brevi per le case oltre la prima sono tassati con cedolare secca al 26%.

Non è previsto l’obbligo di registrazione per locazioni brevi sotto i 30 giorni, ad ogni modo è sempre opportuno sottoscrivere un contratto di locazione per la tutela del locatore e del conduttore.

I principi sottesi all’affitto breve ed al canone concordato sono del tutto differenti: il primo si applica generalmente per fini turistici, mentre il secondo per finalità abitative.
Il contratto transitorio a canone concordato può essere utilizzato solo per i motivi tassativamente indicati dalla normativa nazionale e dall’accordo territoriale del Comune dove si trova l’immobile, come ad esempio motivi di lavoro.

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Con Sentenza 11.9.2008, n. 22858, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione Lavoro, ha individuato i caratteri essenziali del mobbing, ravvisabili in una condotta protratta nel tempo, tesa a ledere il lavoratore. Caratterizzano tale condotta, alla stregua delle considerazioni svolte dalla Suprema Corte, la sua protrazione nel tempo, una pluralità di atti, nonchè la volontà che la sorregge, diretta alla prosecuzione od all'emarginazione del dipendente, e la conseguente lesione, attuata sul piano professionale o sessuale o morale o psicologico o fisico.
Al riguardo, con la Sentenza in epigrafe, la Corte di Cassazione ha stabilito quanto segue: "Su un piano generale è da osservare quanto segue. Il mobbing (come espressamente dedotto e prospettato dalla ricorrente) è costituito da una condotta protratta nel tempo diretta a ledere il lavoratore. Caratterizzano questo comportamento la sua protrazione nel tempo attraverso una pluralità di atti (giuridici o meramente materiali, anche scarsamente legittimi: Corte cost. 19 dicembre 2003 n. 359: Cass. Sez. (in. 4 maggio 2004 n. 8438 Cass. 29 settembre 2005 n. 19053; dalla protrazione il suo carattere di illecito permanente: Cass. Sez. Un. 12 giugno 2006 n. 13537) la volontà che lo sorregge (diretta alla persecuzione od all'emarginazione del dipendente), e la conseguente lesione, attuata sul piano professionale o sessuale o morale o psicologico o fisico.
Lo specifico intento che lo sorregge e la sua protrazione nel tempo lo distinguono da singoli atti illegittimi (quale la mera dequalificazione ex art. 2103 cod. civ.).
Fondamento dell'illegittimità è (in tal senso, anche Cass. 6 marzo 2006 n. 4774) l'obbligo datoriale, ex art. 2087 cod. civ., di adottare le misure necessarie a tutelare l'integrità fisica e la personalità morale del prestatore. Da ciò, la responsabilità del datore anche ove (pur in assenza d'un suo specifico intento lesivo) il comportamento materiale sia posto in essere da altro dipendente. Anche se il diretto comportamento in esame è caratterizzato da uno specifico intento lesivo, la responsabilità del datore (ove il comportamento sia direttamente riferibile ad altri dipendenti aziendali) può discendere, attraverso l'art. 2049 cod. civ., da colpevole inerzia nella rimozione del fatto lesivo (in tale ipotesi esigendosi tuttavia l'intrinseca illiceità soggettiva ed oggettiva di tale diretto comportamento - Cass. 4 marzo 2005 n. 4742 - ed il rapporto di occasionalità necessaria fra attività lavorativa e danno subito: Cass. 6 marzo 2008 n. 6033).
Lo spazio del mobbing, presupponendo necessariamente (nella sua diretta od indiretta origine) la protrazione di una volontà lesiva è pertanto più ristretto di quello (nel quale tuttavia s'inquadra) delineato dall'art. 2087 cod. civ., comprensivo di ogni comportamento datoriale, che può essere anche istantaneo, e fondato sulla colpa. Avendo fondamento nell'art. 2087 cod. civ., l'astratta configurazione del mobbing costituisce la specificazione della clausola generale contenuta in questa disposizione".

Le case vacanza, così come gli affitta camere, meglio conosciuti come bed&brekfast, sono una tipologia di attività ricettiva extralberghiera svolta in forma imprenditoriale, quindi presuppone l’apertura di una partita iva o la costituzione di una società, al contrario l’attività di affitti o locazioni brevi viene esercitata da soggetti privati, in forma non imprenditoriale, senza necessità di avere la partita iva.

Per locazioni brevi si intende un particolare tipo di contratto di locazione stipulato da persone fisiche che agiscono come privati, quindi in forma non imprenditoriale, con una durata massima di 30 giorni, a scopo fondamentalmente turistico ricettivo, che possono prevedere anche prestazione di servizi connessi alla locazione come la fornitura di biancheria, la pulizia o altri servizi affini.
La disciplina normativa degli affitti breve oltre che essere su base nazionale, viene delegata alle singole Regioni e Comuni dove è situato l’immobile oggetto di locazione breve.

Con l'introduzione dell'aliquota al 26% è bene interrogarsi sulla scelta tra la cedolare secca e la tassazione ordinaria per la locazione di immobili.
Fino ad ora, la maggior parte ha preferito la cedolare, tuttavia, la nuova aliquota sugli affitti brevi modifica le considerazioni da fare.
Tre sono i fattori principali da analizzare (escludendo chi ha più di quattro alloggi in affitto, che rientrano nel regime d’impresa):
1) Il reddito annuo. Per redditi superiori a 28mila euro, l’aliquota Irpef è del 35%. Se i redditi da affitto breve rientrano in questo scaglione, la cedolare rimane conveniente, sia al 21% che al 26%. Bisogna considerare anche le addizionali Irpef e, in caso di registrazione del contratto, le spese di registro e bollo. Circa la metà dei locatori con la cedolare ha un reddito superiore ai 28mila euro.
2) Le addizionali. Per redditi fino a 28mila euro, dal 2024 l'Irpef avrà un’unica aliquota del 23%. Si confronta dunque l’Irpef del 23% (sul 95% del canone con deduzione forfettaria) con la cedolare al 21% sull’intero canone (per un solo immobile) o al 26% (due o più immobili). Su mille euro di canone, l'incidenza dell'Irpef è di 219 euro, contro i 210 euro della cedolare al 21% e 260 euro al 26%. La cedolare al 21% rimane più vantaggiosa, mentre quella al 26% costa di più dell'Irpef. Metà dei locatori con aliquota al 26% potrebbero quindi preferire la tassazione ordinaria. Tuttavia, le addizionali locali possono ridurre questa differenza, soprattutto per chi ha un reddito tra 15mila e 28mila euro. Non dovrebbero influire l’imposta di registro e il bollo, tranne nei casi di locazione oltre i 30 giorni con lo stesso inquilino.
3) I bonus e detrazioni. A prescindere dal reddito, chi desidera sfruttare detrazioni fiscali potrebbe optare per la tassazione ordinaria, che permette di ridurre o annullare l'Irpef con i bonus, a differenza della cedolare. La decisione può essere presa con la dichiarazione dei redditi del 2025, tranne nei casi di registrazione del contratto, dove la scelta è immediata. Per gli affitti brevi, la cedolare può essere scelta in dichiarazione, anche variando per contratti differenti.

Spesso utilizzate come sinonimi, in realtà le due forme di affitto hanno delle differenze importanti, infatti la locazione turistica, come dice la stessa parola, si applica ai turisti e viaggiatori che vogliono usufruire di un alloggio temporaneo durante, appunto, un viaggio di piacere nella città di destinazione, invece la locazione breve, ai sensi del DL 50/2017, prescinde dai motivi di soggiorno dell’ospite e si riferisce a tutte le locazioni che hanno durata inferiore ai 30 giorni, ovvero a tutte quelle locazioni che non hanno obbligo di registrazione.

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) deve essere richiesto, ed esposto nei propri annunci, da tutti coloro che intendono affittare il proprio immobile per uso turistico o per brevi periodi inferiori a 30 giorni, a prescindere che l’attività venga svolta in forma imprenditoriale o no. Pertanto, anche un privato con un singolo immobile che intende mettere un annuncio su un portale di locazioni turistiche, come ad esempio Booking o Airbnb dovrà esporre il proprio CIN assegnato dal Ministero del Turismo.

Per richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), è possibile utilizzare la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma ufficiale all'indirizzo bdsr.ministeroturismo.gov.it, accedendo tramite SPID o Carta d’Identità Elettronica (CIE).
Una volta effettuato l’accesso, verrà visualizzato un elenco delle strutture ricettive collegate al codice fiscale dell’utente. È possibile applicare vari filtri per facilitare la ricerca, anche se non sono obbligatori. Qualora la struttura ricettiva non apparisse nell’elenco, è consigliabile verificare il filtro “Cin Presente” o utilizzare la funzione “Segnalazione Struttura Mancante”, disponibile in fondo alla pagina.
Per procedere con la richiesta del CIN, basta selezionare la voce “Dettaglio scheda” accanto alla struttura di interesse, inserire eventuali informazioni mancanti e confermare i dati. Se l’utente agisce come delegato, sarà necessario caricare una delega firmata dal titolare della struttura insieme a una copia del suo documento di identità.
Le informazioni già fornite dalla Regione o Provincia Autonoma saranno visualizzabili ma non modificabili. I campi mancanti contrassegnati da un asterisco, come numero di piazzole, posti letto o camere, dovranno essere completati (almeno uno di questi dati è obbligatorio).
In caso di soggetti dichiaranti con Partita IVA o persone giuridiche, sarà necessario inserire ulteriori dettagli come la ragione sociale e il numero di Partita IVA.
Dopo aver completato la compilazione dei dati e accettato l’informativa sulla privacy, si può cliccare su “Ottieni CIN”. Se tutti i dati inseriti sono corretti, una notifica via email confermerà la corretta emissione del CIN, e sarà possibile scaricare un PDF riepilogativo con il numero di protocollo del Ministero del Turismo.